Оценка земельных участков

Оценка земельных участков

Такой вид оценки считается одним из наиболее сложных в оценочной деятельности, т.к. для корректного определения стоимости земельного участка необходимо учесть множество параметров, каждый из которых напрямую влияет на точное определение стоимости.

Экспертиза земельных участков проводится с обязательным учетом результатов инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий, (информация о рельеф местности, составе состоянии и свойствах грунтов). Эти данные, например, позволяют более точно спрогнозировать все возможные сложности будущего строительства на оцениваемом участке, а также просчитать возможные затраты.

Поэтому проводить оценочные работы могут только профессионально подготовленные и аттестованные специалисты-оценщики, члены СРО.

Зачем проводить оценку рыночной стоимости земельного участка?

Оценка земли может проводится для достижения разнообразных целей и решения различны вопросов. Например, для решения вопросов с получением кредита (займа). В этом случае земельный участок может быть передан банку под залог, как важная обеспечительная мера кредитования. Оценка также необходима при разделе имущества, особенно если невозможно выделение доли в натуре (например, дачный или загородный земельный участок с жилыми и хозяйственными постройками).

Есть и другие весомые и значимые причины проведения оценки земли:

  • для оформления наследства;
  • для подачи судебного иска или при иных формах решения имущественных споров;
  • при планируемом переходе права, связанного с дарением, обменом, куплей-продажей и т.д.;
  • для решения различных вопросов арендных отношений или доверительного управления;
  • при внесении земельного имущества в качестве пая или вложения в уставной капитал;
  • для определения рыночной стоимости и оспаривания установленной кадастровую цены;
  • для обоснования инвестиционных вложений или реализации какого-либо проекта (чаще всего коммерческого) на земельном участке или с земельным участком;
  • при переоценке основных фондов предприятия
  • оформление договора страхования землевладений;
  • для выкупа земельных наделов из гос. или муниципальной собственности;
  • и др.

Результатом работы по оценке земельных участков является отчет об оценке, составленный квалифицированным специалистом-оценщиком. Практика показывает, что наличие профессионально подготовленного отчета об оценке - это один из самых эффективных способов защиты и согласования интересов всех участников земельных отношений и сделок.

В отчете должно быть указано, какие реальные факторы влияют на цену участка (местоположение, конкретные внешние характеристики, величина конкуренции на рынке, уровни актуального предложения и спроса на землю и прочее). Игнорирование или неправильное понимание важных факторов оценки в отчете может отрицательно сказаться на финансовой выгоде от планируемой с землей сделки, приведет к банальной потере времени и ресурсов.

Отчет об оценке земельного участка имеет силу официального документа и составляется в строгом соответствии с требованиями законодательства и стандартов оценки. Он может быть использован или представлен в любые государственные и коммерческие организации для проведения соответствующих действий, указанных в отчете.

Виды оценки земельных участков:
  • Оценка городских земель.
  • Оценка дачных участков.
  • Оценка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.
  • Оценка земель сельскохозяйственного назначения.
  • Оценка земель промышленного назначения.
  • Оценка арендной ставки земельных участков.
  • Оценка земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости.
Чтобы заказать оценку земельного участка, необходимо предоставить следующие документы:
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие право совершать запланированные вами операции с земельным участком (договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права и т.д.);
  • кадастровый план земли или паспорт участка,
  • гражданский паспорт,
  • данные об обременениях;
  • иные документы.

Данный перечень не является окончательным и может быть расширен в процессе оценочных работ. Сроки и стоимость оценки земли оговариваются и устанавливаются заранее (перед заключением договора) и напрямую зависят от особенностей участка и масштаба работ.

В ходе оценочных работ применяются различные методы и модели оценки. Экспертами должны быть учтены и рыночные прогнозы по стоимости земельных участков, проведены точные анализы потенциального и фактического использования оцениваемого участка, изучены и спрогнозированы все факторы и варианты, которые могут оказать реальное влияние на текущую и будущую стоимость земли.

Обычно оценка стоимости земельного участка производится на основании следующих критериев:
  • целевое назначение и вид разрешенного использования;
  • способы землепользования, преобладающие на соседствующих территориях;
  • ожидаемые изменения на рынке земельной недвижимости;
  • текущее использование земельного участка;
  • правовой статус землепользователя (собственник, арендодатель, бессрочное пользование, сервитут).
Методы оценкиСравнительный подход

Совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход

Совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость определяется потенциальной способностью приносить доход.

Затратный подход

Совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым.